Leitz war lange Zeit ein Familienunternehmen mit einer für die Region und Deutschland bedeutenden Historie. Intelligente Innovationen in der Produktpalette und in den Produktionsmethoden haben dem Unternehmen über Generationen eine sichere Position im Markt garantiert. Unternehmerische Klugheit und technische Experimentierfreudigkeit haben in jeder Phase der Firmenentwicklung auch die Entwicklung der Gebäude auf dem Leitz-Areal erkennbar beeinflusst: bedarfsorientiertes Bauen, Etablieren der Idee der „Etagenfabrik“ als max. flexible Gebäudeform zur Anpassung an geänderte Produktionserfordernisse oder Arbeitsbedingungen, sorgfältiger Umgang mit den öffentlichen Außenräumen durch zeitgemäße Fassadenlösungen etc. „Maß halten“ war das Motiv - heute nennen wir es „Nachhaltigkeit“.
"THE NEW LEITZ" - International Green Startup Campus
Zukünftig soll hier „Ressourcen“ übergreifend, vernetzt gedacht, entwickelt und produziert werden. Unter „Ressource“ verstehen wir kulturelle und soziale Ressourcen ebenso wie individuelle oder gemeinschaftliche, technische und künstlerische, Material, (Produktions-) Prozesse, z.B. Recycling. Querdenken ist gewünscht, vernetztes Denken über Grenzen hinweg ist das Ziel: „International Green Startup Campus“, ein Accelerator, der bewusst die Nähe zu örtlichen Unternehmen und Hochschulen sucht.
Wir wollen einen inspirierenden Ort begründen der Menschen zusammenbringt, um gemeinsam Themen der Zeit Kulturen übergreifend, multiprofessionell zu denken. Es ist ein Bildungsprojekt, ein Projekt für Entwicklung, ein Projekt für Produktion – ein Cluster im besten Sinn.
Um dieses Ziel zu erreichen wollen wir die Atmosphäre im Areal verändern. Hier müssen Menschen arbeiten und – temporär - wohnen können. Wir entfernen Bauwerke, die nicht geschützt sind und ergänzen das noch rudimentäre Gebäudeensemble entlang der Sieglestrasse, dem künftigen „Leitz-Boulevard“ (Gebietsmanagement Stadt Stuttgart) um ein weiteres Gebäude. So entstehen öffentliche und halb-öffentliche Plätze für Menschen, die hier arbeiten oder leben werden. Es wird ruhig, die Oberflächen werden entsiegelt, die Nutzungen werden durchmischt.
Der „Mühlengrund“ in Neu-Hohenschönhausen ist ein beliebtes und noch erschwingliches Wohnviertel, umgeben von großformatigen urbanen Strukturen am nördlichen Berliner Stadtrand. In den vergangenen Jahren sind hier jedoch mehr und mehr infrastrukturelle Defizite offensichtlich geworden. Es fehlte ein „Kiez-Zentrum“ und es herrscht Ärztemangel. Um der weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Berlin und zugleich den Bedürfnissen der Anwohner gerecht zu werden, die schon lange Zeit hier leben, wurden vor einigen Jahren die Grundstückflächen einer ehemaligen Kaufhalle und zweier unrentabler Neubauten aus den 1990er Jahren zum Abbruch freigegeben. Die günstige Verkehrsanbindung mit Tram-Haltestelle, ein sehr schöner Baumbestand und ein schon bestehender Quartiersplatz mit einer bemerkenswerten Brunnenskulptur lieferten die Kulisse für eine Quartiersentwicklung mit drei Gebäuden rund um diesen lebendigen Außenraum.
Gebäude
Die freien Grundrissebenen der Häuser sind mit einer Vielzahl unterschiedlicher Wohnungstypen bespielt – Apartments mit Außenzugang durch einen Privatgarten, Single-Wohnungen und Geschosswohnungen mit unterschiedlicher Zimmerzahl bis zu Großraumwohnungen für fünf oder mehr Personen. Die Innenhöfe sind privat, reserviert für die Hausgemeinschaft und deren Gäste - mit Kinderspielplätzen, Bäumen und Bänken zum gemeinsamen Aufenthalt. Die Erschließungssysteme sind in Abhängigkeit von Gebäudeorientierung, EG-Nutzung und optimierten Rettungswegen differenziert entwickelt. Die Dachflächen sind extensiv begrünt oder mit PV-Anlagen für Mieterstrom belegt. Der ruhende Verkehr wird in den Untergeschossen von Haus 1 und 3 organisiert, ebenso wie ein relevanter Teil der Fahrradstellplätze, die Gebäudetechnik und Abstellräume für Miete.
Konstruktion
Die drei Gebäude unterschiedlicher Höhe und Geschossigkeit – VI- VIII - wurden als 3 freistehende Volumen in Holzbetonhybrid-Bauweise entwickelt: Das Tragwerk der Gebäude bildet jeweils ein einfaches Skelett aus Stahlbeton-Stützen mit Halbfertigteil-Flachdecken. Auf diese Weise entsteht ein „plan libre“, ein freier Grundriss mit Optionen für unterschiedliche Nutzungen und Aufteilungen: Handel und anderes Gewerbe im EG, das Gesundheitszentrum und Büros im 1. OG als „Dienstleistungs-Horizont“, darüber dann die Wohnetagen mit einem vielfältigen Wohnungsmix.
Fassade
Die Gebäudehülle bilden vorgehängte geschosshohe Wandelemente in Holzrahmenbauweise. Die Elemente wurden werksseitig komplett vormontiert, ausgedämmt und mit hinterlüfteten Holz-oder Metallfassaden beplankt. Das Material der Außenhaut wechselt von Haus zu Haus oder teilweise auch von Gebäudeseite zu Gebäudeseite. So entsteht ein spannungsvolles Wechselspiel aus vorvergrauten Holz- und weißen Trapezblechansichten. Die ebenfalls komplett vorgefertigten Stahlbalkone durchstoßen die Holzfassaden in scheinbar zufälligem Rhythmus. Zusammen mit dem freien Wechselspiel der unterschiedlich großen Fenster entsteht so ein spannungsvolles Fassadenbild.
Das RWI 4 wurde 1974 ursprünglich als Bankgebäude errichtet und entspricht formal den damals geltenden Repräsentationsansprüchen von Unternehmen der Finanz-und Versicherungsbranche. Heute existiert das Unternehmen nicht mehr.
Auf dem weitläufigen Grundstück stehen zurzeit zwei zwölfgeschossige Bürohochhäuser auf einem zweigeschossigen Sockelbauwerk. 501 Stellplätze sind darunter auf zwei Tiefgaragen-Ebenen organisiert, die über eine raumgreifende Zufahrtsspindel erschlossen werden. Zu diesem Bestand schlagen wir bauliche Ergänzungen aus zwei Baukörpern vor: die „Loretto-Terrassen“ an der Neusser Straße und das „LorettoLoretto“ in zentraler Grundstückslage. In den zwei Neubauten ist eine Wohnnutzung mit unterschiedlichen Wohntypologien vorgesehen. Insgesamt sollen circa 90 Wohnungen entstehen.
Loretto-Terrassen
Ein zentral erschlossenes Gebäude mit sechs Wohngeschossen auf einem gewerblich genutzten Erdgeschoss, das sich von der Neusser Straße in das Grundstück hinein terrassiert und so den öffentlichen Raum/Luftraum neu interpretiert. Es erreicht eine Gebäudehöhe von ca. 21,70 m. Mit Ausnahme der Bewohnereingänge zum zentralen Treppenhaus und einiger Neben-/Technikräume befinden sich im EG ausschließlich Gewerbeflächen. Die Wohnungen der Obergeschosse gruppieren sich um ein gemeinsames Atrium mit Sicherheitstreppe und Aufzug. Hier finden sich 34 Wohneinheiten mit 2 - 4 Zimmern und Wohnflächen von 45 m2 bis 117 m2. Die Verteilung der Einheiten um das Atrium herum ermöglicht die Ausrichtung der Wohnungen in zwei Richtungen. Jede Wohnung erhält einen privaten Außenbereich – als Loggia oder Terrasse. Das Treppenhaus verbindet die oberirdischen Geschosse mit einem zweigeschossigen Kellergeschoss, das die bestehende Tiefgarage erweitert, um den zusätzlichen Parkraumbedarf zu kompensieren.
LorettoLoretto
Der zweite Baukörper, „LorettoLoretto“ artikuliert die südliche Kante des künftigen Stadtplatzes auf dem Nachbargrundstück – er wird so zu einem Nachbarschaftsangebot. Im Erdgeschoss entstehen gewerbliche Nutzflächen - möglichst mit öffentlichen Angeboten wie Restaurants, Cafés o.ä. Darüber besitzt das Gebäude sechs Vollgeschosse mit reiner Wohnnutzung und ein mit Dachgärten, die zum Teil einzelnen Wohneinheiten direkt zugeordnet sind (Familien) und zum anderen der Hausgemeinschaft zur Verfügung stehen.
Dieses Haus wird über der bestehenden Tiefgarage errichtet, es ist dadurch weitgehend unterkellert. Eingänge zu den Treppenhäusern befinden sich an der Westfassade und an der Ostfassade. Der Zugang zu den Obergeschossen erfolgt über 2 Treppenhäuser und Aufzüge, die über einen zentralen Flur mit den Obergeschossen verbunden sind. Im Gebäude werden 48 Wohneinheiten mit 2-4 Zimmern und Wohnflächen von 33 m2 bis 127 m2 errichtet. Zusätzlich zu den Geschosswohnungen entstehen Maisonetten mit zweiseitiger Orientierung – durch die konisch angelegte Grundriss-Struktur nach NW und SW. Alle WE erhalten private Loggien oder Zugang zur gemeinschaftlich nutzbaren Dachterrasse (SW).
Die Wohnungen sind gleichmäßig an zwei Erschließungskerne angebunden von denen einer bis in die Tiefgarage geführt wird. Parkflächen für Fahrräder sind im EG unter einer Auskragung des 1. OG geschützt, im Freien und z.T. im UG angeordnet, PKW-Stellplätze in der Erweiterung der Bestandstiefgarage (unter „Loretto-Terrassen“).
Alle Wohnungen sind barrierefrei. Alle Maisonett-Wohnungen besitzen mindestens eine Ebene, die inkl. Bad barrierefrei erreichbar ist. Alle Geschosse sind ebenerdig über Aufzugsanlagen erreichbar. Ein direkter Aufzug verbindet Tiefgarage und alle oberirdischen Geschosse.
Das Areal der Hafen und Hof GmbH & Co. KG hat eine Vielzahl verschiedener Nutzer. Neben diversen Busbetreibern findet sich auf dem Gelände auch eine Marina mit Betreibern von Bootsvermietungen und ein Restaurant. Um das Angebot auf dem Gelände zu erweitern und der Nachfrage gerecht zu werden, wird ein neuer Baustein in diesem Ensemble geplant.
Zukünftig sollen im neuen Gebäude „Hafenhaus“ weitere gastronomische Angebote, Flächen für eine Boardinghouse Nutzung, Büroflächen und Flächen für den Hafenbetrieb bereitgestellt werden. Ziel ist eine Aufwertung des Standortes als Ganzes zu schaffen und die Bedürfnisse der aktuellen Nutzer nach mehr Platz zu decken. Das Erdgeschoss wird in großen Teilen als Luftgeschoss geplant. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Busbetrieb auf dem Gelände uneingeschränkt fortgesetzt werden kann.
In den Obergeschossen sind 19 Einheiten als Boardinghouse in verschiedenen Größen geplant. Das Boardinghouse ist ein Beherbergungsbetrieb, der auf Gäste mit längeren Aufenthalten ausgelegt ist. Eine Besonderheit bilden die Einheiten vor Kopf zur Wasserseite. Hier ist im ersten und zweiten Obergeschoss ein neues gastronomisches Konzept geplant. Der über beide Geschosse geöffnete Raum soll zukünftig als exklusives Restaurant in wohnzimmerähnlicher Atmosphäre betrieben werden.
Das Dachgeschoss ist als Gastronomie- und Eventfläche geplant. Besonders an Wochenenden, wenn der Busbetrieb auf dem Gelände weitestgehend stillsteht, nutzen viele Berliner bereits jetzt das gastronomische Angebot auf dem Areal. Die Dachterrasse soll dieses Angebot sowohl flächenmäßig und inhaltlich erweitern. Neben der Gastronomie ist auch ein Pool auf dem Dach geplant.
Das Gebäude wird als Stahlbetonskelettbau realisiert. Einzig der Kern an der nord-westlichen Seite des Gebäudes wird massiv ausgeführt. Leichte Trennwände werden in Trockenbauweise hergestellt.
Eine umfassende Umgestaltung der Wasserkante ist geplant um die Atmosphäre auf dem Grundstück positiv zu beeinflussen. Das Grundstück ist bereits erschlossen und der Neubau wird an die bestehende Infrastruktur angeschlossen.
Die Wärmebereitstellung erfolgt über ein Blockheizkraftwerk. Dieses soll zukünftig nicht nur den Neubau, sondern auch die bestehende Gastronomie „Hafenküche“ versorgen.
Das Zusammenwirken von Arbeiten und Wohnen fördert die Vitalität in jeder Innenstadt.
Das Leben verlagerte sich in die Außenbezirke der Städte, in denen im Gegensatz zur Innenstadt, großzügige Grünflächen in der Nähe zur Verfügung stehen und die Arbeitsstätte gleichzeitig durch die Nutzung des Autos einfach erreichbar ist. Daher verloren die Innenstädte große Teile ihre Einwohner und wurden mit Arbeits- und Einzelhandelsflächen gefüllt. Leben und Arbeiten waren getrennt.
Die Digitalisierung der Arbeitsplätze löst diese traditionelle Struktur auf. Man kann von überall arbeiten, wodurch die Bedeutung des traditionellen Bürogebäudes an Bedeutung verliert. Die Arbeitswelten werden flexibler und standortungebunden, erfordern aber gleichzeitig ein attraktives Angebot an Freizeitaktivitäten. Neue Mobilitätskonzepte ermöglichen immer mehr den Verzicht auf die Investition in einen privaten PKW.
Die Umnutzung des ehemaliges RAG-Hochhauses in ein Wohngebäude begegnet diesen Veränderungen, die sowohl die Städte als auch ihre Bürger betreffen, indem eine Lösung für beide gefunden wird.
A. Verortung
Das Gebäude befindet sich in einer privilegierten Lage im Herzen der Stadt. Neben der Oper gelegen hat es seinen Hauptzugang an der Nord-Süd-Achse der Hansastrasse. Die umfangreichen Einzelhandelsbereiche, die abwechslungsreichen Gastronomien, sowie verschiedene Freizeitangebote sind in kürzester Zeit zu Fuß zu erreichen. Sehr gut angebunden ist der Standort durch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zur U-Bahn und zum Hauptbahnhof. Nutzer mit eigenem Fahrzeug können auf die bestehende Garage mit 121 Plätzen zurückgreifen.
B. Konzept: ein Ort zum Leben und Erleben
Das Gebäude erhebt sich wie eine Pyramide. Der Bestand weist im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss Strukturen mit tiefen Bereichen auf, die sich weiterhin für gewerbliche Nutzung mit innenliegenden Servicekernen anbietet. Unser Konzept erhält die gewerbliche Nutzung der ersten beiden Stockwerke– im Idealfall können die aktuellen co-working Flächen weiter angeboten werden - und beginnt mit dem Umbau zu Wohnflächen im zweiten Obergeschoss. Die neuen Wohneinheiten sind entlang der bestehenden Korridore, die Flexibilität des Bürolayouts spiegelt sich in der neuen Wohnungsaufteilung wider, die eine Reihe verschiedener Größen und Einheitentypen ermöglicht. In den Grundrissen der Apartments sind Loggien oder Balkone vorgesehen, um jedem Bewohner einen privaten Zugang zum Außenbereich zu ermöglichen. Die Dachflächen, die durch die Staffelung des Gebäudevolumens auf jeder zweiten Etage entstehen, werden für die Gemeinschaft der Bewohner in Gärten umgewandelt, die auch ein Konzept von kuratiertem Stadtgartenbau ermöglichen. Das Gebäude bietet interessante Ausblicke in jede Himmelsrichtung. Das RAG-Gebäude ist nicht mehr nur ein Ort zum Arbeiten, sondern wird vielmehr ein Ort zum Leben und Erleben sein. Die Wiederverwendung der vorhandenen Bausubstanz, die Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks durch die Rückführung der Bewohner in das Herz der Stadt, die nachhaltige und soziale Lebensweise durch großzügige gemeinsame Grünflächen fügen sich in den aktuellen Kontext ein.
Eine neue Nutzung erfordert eine neue Identität. Das RAG-Gebäude weist sehr formale Merkmale mit hoher Präsenz auf - das regelmäßige Raster der Metallpaneele mit den vorgelagerten horizontalen Bändern kontrastiert mit der stark ausgeprägten Volumenentwicklung des Komplexes.
C. Fassadenkonzept
Erhalt der bestehenden Fassade mit Integration von Begrünung: Der vorgehängte Reinigungsgang mit seinen typischen Glaselementen bleibt erhalten. Lediglich die Fenster werden ersetzt um die natürliche Belüftung der Wohnungen zu ermöglichen. Dabei werden einzelne raumhohe Öffnungen geschaffen, die sich wie ein „Französischer Balkon“ zum Reinigungsgang öffnen und den Bewohnern einen gefühlten Außenraum bieten. Dieser selbst wird mit Kletterpflanzen begrünt. Auf diese Weise wird das RAG-Gebäude wie ein Baum mit grünen Streifen bedeckt, die je nach Jahreszeit die Außenhülle unterschiedlich erscheinen lässt.
Der Wettbewerbsstandort an der Wellinghofer Straße bietet für ein Wohnungsbauprojekt mit Wohnungen vor allem für Familien mit Kindern hervorragende Potenziale – eingebettet in einen Grünzug mit weitem Blick auf Phoenix West, einer Schule und einer potenziell guten Position für Gärten mit Süd/West-Orientierung. Leider sind die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans weit entfernt von den Anforderungen des aktuellen Klimaschutzgesetzes. So wird vorhandener Baumbestand in großem Umfang zur Disposition gestellt, ein hoher Bedarf an PKW-Stellplätzen definiert, der in einer TG allein nicht nachgewiesen werden kann und deshalb zus. oberirdische versiegelte Flächen benötigt. Die Idee der „Schwammstadt“ wird so konterkariert. Die vorgesehene Nord/Süd-Orientierung eines großen Teils der künftigen Bebauung lässt bei max. Nutzung der überbaubaren Fläche - Bautiefe 18m - keine gut belichteten Wohnungen zu.
Wir haben uns deshalb entschlossen, von einigen Festsetzungen abzuweichen, damit ein ausbalanciertes Verhältnis zwischen privaten und halböffentlichen Räumen entsteht und günstige Voraussetzungen für eine klimagerechte und ressourcenbewusste Bauweise erzeugt werden können.
Wohnen mit der Natur
Kinder spielen an der frischen Luft, planschen im Naturteich, Nachbarn mit grünem Daumen gärtnern im Gemüsebeet und der Feuerplatz ist der Ort für spontane oder geplante Feste. Der vorhandene Grünzug soll visuell spürbar in die privaten Gärten und halböffentlichen Freianlagen der Hausgemeinschaft überführt werden. Wir wollen damit die ökologische Vielfalt und die Versickerungsfähigkeit der Böden so weit wie möglich sichern. Die Tiefgarage wird mit kleinen Mauern, Treppen und Sitzstufen, verspringenden Wegen, Pflanzbeeten, und Wasserbecken bzw. Versickerungsmulden gestalterisch eingefasst. Die artifizielle Geometrie der Gartenanlage ziehen sich als Grundmuster durch das gesamte Quartier und kontrastiert bewusst die natürliche Wildblumenwiese, blühende Obstgehölze und heimische Sträucher und Hecken. Trockenresistente Pflanzen und Feuchte speichernde Bodendecker werden bei der Pflanzenauswahl bevorzugt.
Erschließung + Wohnungen
Alle Hauseingänge und die Zu-/Abfahrt der Tiefgarage sind zur Planstraße adressiert. Die Eingänge sind barrierefrei und auch für Rollstuhlfahrer selbstverständlich zu bewältigen. Laubengänge sind so angelegt, dass sie Treffpunkte für informellen Austausch sein können. Jede Wohnung ist zweiseitig oder dreiseitig orientiert und dadurch sehr gut belichtet und belüftet. Im Baufeld 2 bieten wir in der aktuellen Planung große Erdgeschosswohnungen an, die über einen Innenhof und private Vorgärten erschlossen werden. Die spezifische Staffelung der Volumen ermöglicht auf jedem Gebäude eine Dachterrasse zur Nutzung durch die Hausgemeinschaft.
Grundrisskonzept
Das Grundrisskonzept enthält nur wenige fixierte Bauteile (Schächte, Stützen oder Wände). Die Art der Konstruktion erlaubt eine große Grundriss-Variabilität innerhalb der Tragstruktur und ermöglicht so unterschiedliche Layouts – Wohnungen von 25m2 bis 250m2 – vom Ein-Raum-Apartment bis zur Cluster-Wohnung für Wohngemeinschaften oder integrierte „Stadthäuser“ mit individuellen Hauseingängen und privaten Gärten für Familien. So kann sowohl eine große Zahl kleiner und mittlerer Wohnungen entstehen oder auch eine kleinere Zahl größerer Wohnungen. Im vorliegenden Layout schlagen wir auf ca. 9.200m2 BGF ca. 83 WE vor, im Wesentlichen Wohnungen für Familien mit Kindern in unterschiedlichen Wohnungstypologien.
Gebäudetechnik
Der Energiebedarf wird ohne komplexe Gebäudetechnik, über Fernwärme, gedeckt. Dazu wird das neue Wohnquartier in der Planstraße an das neue CO2 arme Nahwärmenetz der Stadt Dortmund angeschlossen. Die Gebäudehülle (Effizienzhaus 40) der Häuser in Verbindung mit einer Niedrigtemperatur-Fußbodenbeheizung und fassadenintegrierten dezentralen Lüftungsgeräten mit hochwirksamer Wärmerückgewinnung senkt den Primärenergiebedarf. Schächte werden soweit wie möglich gebündelt und ihre Zahl auf ein Minimum reduziert.Für den Sonnenschutz sind je nach Ausrichtung außenliegende Markisen (Südfenster) oder bei den Balkonen Vorhänge vorgesehen. Großzügige Fensterflächen mit 3fach Verglasungen ermöglichen – bei Bedarf - im Winter einen hohen natürlichen Wärmeeintrag in die Wohnungen. Auf den Dächern werden PV-Anlagen (CIS Solarmodule) zur Stromerzeugung installiert (60 % der Bruttodachfläche). Die Ertrags- und Verbrauchsdaten werden für alle Bewohner auf einem Touchpanel in ihren Wohnungen abrufbar sein. Sie sollen so zu einem sparsamen Energieverbrauch motiviert werden.
Konstruktion + Architektur
Es entstehen Hybride aus Holz (Außenwände, Innenwände, Stützen) und vorgespannten Stahlbeton-Hohldielen (Decken) mit hohem Vorfertigungsgrad und großer Detailqualität als „lösbare“ Konstruktion - so konzipiert, dass sie sortenrein auseinanderdividiert und getrennt behandelt werden können – zur Wiederverwendung oder Entsorgung. StBn wird dort verwendet, wo Schall- und Brandschutz-Anforderungen andere Konstruktionen unwirtschaftlich machen – in der Garage als monolithische StBn-Konstruktion, in den aufgehenden Geschossen mit Spannbeton-Hohldielen, die sich durch einen minimierten Materialeinsatz auszeichnen: -50% Beton und -70% Stahl. Holzwände und Stützen (Westseite) bilden das Primärtragwerk mit einem Raster von 7,5m auf dem die Spannbeton-Hohldielen aufgelegt werden. Kerne für TH und Aufzüge bilden einen Teil der Aussteifung. Ebenso wirken geschlossene Wandscheiben aussteifend auf das Gefüge. Die Außenwände werden als Holzrahmenkonstruktion mit einer vorvergrauten Holzbekleidung an die Baustelle gebracht und dort an das Tragwerk montiert. Grundsätzlich soll bei Produktion und Errichtung an der Baustelle das Prinzip „no waste“ eingehalten werden.
Die Zeit innerstädtischer Besiedelung durch Kaufhäuser und reinen Einkaufsstraßen geht zu Ende. Neue Handelsformen und digitale Zahlungsmethoden machen Shopping-Malls alten Typus´ obsolet. Damit entsteht die Chance, die Stadt als Lebensraum neu zu entdecken und an die Menschen zurück zu geben. Dabei kann man aber keineswegs bloß Handel durch Wohnen austauschen.
Urbanität entsteht durch Pluralität
Dazu gehören Mischnutzungen ebenso wie unterschiedliche Wohntypologien, die echte Nachbarschaften fördern und Identifikationspotenzial fürden eigenen „Kiez“ generieren. Nachhaltigkeit, geringstmöglicher Energiebedarf, Ressourcen-Bewusstsein vom limitierten Baugrund bis zu den gewählten Baumaterialien, Mobilität etc. sind selbstverständliche Aspekte der Planung. Wesentliches Charakteristikum soll jedoch die Neubildung von Orten sein, an denen man gerne lebt.
A - Erschließung
Eine Gebäudegruppe unterschiedlicher Gebäudetypen mit differenzierter Höhenentwicklung bildet eine neue Nachbarschaft. Sie ist verknüpft durch öffentliche Wege, Gassen und kleine Plätze - für die Erschließung der Gebäude, Handel in kleinem Maßstab, Essen und Trinken oder schlicht fürden Aufenthalt. Das Quartier wird eingebunden in das übergeordnete Wegenetz der Innenstadt zwischen Hauptbahnhof, Westenhellweg und Marktplatz bzw. Hansaplatz.
B - Durchmischung
Die Nutzung der Gebäude und der Geschosse wird durchmischt. In den Erdgeschossen werden kleine Geschäfte, Cafés und Restaurants entstehen, anpassungsfähig, die bei Bedarf in das 1.OG ausgedehnt werden können. Auch dort, im 1.OG, sollen gewerbliche Nutzungen dominieren – Büros, Ärzte und Ähnliches. Das UG fasst die Gebäude unter Flur zusammen und bildet ein durchgängiges Geschoss für Stellplätze, Technikräume und andere Nebenflächen.
C - Nachhaltigkeit
Materialeinsatz, ein effizientes Energiekonzept, kurze Wege, die vielschichtige Verknüpfung individueller privater mit öffentlicher Mobilität, soziale und kulturelle Akzeptanz und andere Nachhaltigkeitsaspekte, werden von Beginn an in einem multiprofessionellen Team erarbeitet und in einem Gesamtkonzept zusammengeführt. Einen wesentlichen Ansatzpunkt bildet für uns die konzeptionelle Integration einer begehbaren Grünkulisse. Sie trennt als bauliche Zäsur die Geschosse mit gewerblicher Nutzung von denen mit Wohnnutzung. Sie führt durch die Gebäude, die Höfe, verdichtet sich an ausgewählten Kanten, Rücksprüngen oder Terrassen und sammelt sich als Dachgarten mit Brücken, die alle Gebäude verbinden – ein mehrgeschossiger Park, konzipiert für die Bewohner dieser Häuser.
D - Mobilität
Die Gebäudegruppe am Platz von Amiens befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof Dortmund mit einer Vielzahl regionaler und überregionaler Verbindungen sowie direktem Zugang zum innerstädtischen ÖPNV mit Bussen und S-Bahn. Wir werden diese Optionen mit einem Konzept verknüpfen, das die individuelle Mobilität sichert – durch ein internes Sharing-System für E-Bikes und PKW, die den Bewohnern zur Verfügung stehen. Wir gehen davon aus, auf diese Weise den Stellplatzbedarf mindestens halbieren zu können. Der verbleibende Stellplatz-Bedarf wird im Untergeschoss abgedeckt.
Das Eisenwerk Böhmer ist ein ehemaliger Industriestandort in Witten, an dem ein über viele Jahrzehnte prosperierendes Unternehmen die städtebauliche Entwicklung geprägt und bis heute deutliche Spuren hinterlassen hat. Die bauliche Entwicklung war über die 50er/60er Jahre des 20. Jahrhunderts hinaus bis zur Betriebsbeendigung im Jahr 2020 immer am Bedarf orientiert. Der ursprünglich industriell geprägte Gebäudebestand ist in der Substanz weitgehend robust, durch seine Struktur flexibel nutzbar und infolge ungeplanter Entwicklungsprozesse im nahen Umfeld inzwischen in eine gemischt genutzte Agglomeration integriert. So finden sich heute große bauliche Volumen ohne konkrete Nutzungsinhalte in der Nachbarschaft kleinteiliger Gewerbebetriebe, wohnungsnaher Infrastruktur und diversen Wohngebäuden – eine für das Ruhrgebiet typische Durchmischung.
Aktivierung
Die Bausubstanz ist robust. Sie muss zwar technisch den künftigen Erfordernissen angepasst werden, allerdings besteht kein zwingender Grund für einen großflächigen Rückbau. Die vorhandenen Gebäude und die Zwischenräume prägen nicht nur die Wahrnehmung in der Nachbarschaft, sie bieten auch beste Voraussetzungen für einen umfassenden Transformationsprozess: die Gebäude werden weitgehend erhalten. Sie sind nutzungsneutral und stehen bereit für eine kurzfristig Aktivierung. So werden bereits heute einige Hallen der ehem. Gießerei als Logistikflächen genutzt und werden ggf. langfristig für die „letzte Meile“ aktiviert.
Jedes Gebäude wird untersucht: auf seine konstruktive Qualität, Adaptionsfähigkeit, „graue Energie“, Ressource, künftiger Energiebedarf, Nutzungs-Flexibilität, Brandschutz, … etc. So können zielgenau bauliche Maßnahmen ergriffen werden, um die Substanz langfristig zu sichern, kurzfristig neuen Nutzungen zuzuführen und damit die erforderlichen Erträge für die Resilienz der Bestände zu generieren.
Adaptive Idee
Ziel ist zunächst die max. Adaption bestehender Gebäude - unabhängig von jeder denkmalpflegerischen Einschätzung. Recherchen evaluieren dabei die Möglichkeiten für Transformationen:
Schlosserei wird zu Markthalle, Montagehalle wird zu Foodcourt etc. Markante Gebäudetypologien – „Blitz“ – werden erhalten und gestaltprägend/identitätsstiftend in das Konzept integriert: - Musterlager wird studentisches Wohnen - Gießerei wird Logistikstandort - Werkstätten bleiben Werkstätten oder auch nicht - Montagehalle 1 wird Foodcourt - Montagehalle 2 wird Markthalle - Bürohaus wird neues Bürohaus oder Studio oder studentisches Wohnen oder … - Neubau konfiguriert/konturiert den künftigen Kontext
Iterarativer Prozess: Abbruch + Neuanordnung
Unser Vorschlag ist weniger ein konkretes städtebauliches Konzept, sondern mehr eine städtebauliche Strategie zur sukzessiven Transformation und Integration. Eine Strategie, die Optionen offenhält, die vielleicht heute noch nicht bekannt sind.
Deshalb folgen Umbau, Rückbau und Neubau einem iterativen Prozess. Was einer Entwicklung im Weg steht oder nicht mehr gebraucht wird, wird entfernt – ggf. wird das Material recycelt. Mit Abbruch und Neuordnung entstehen neue Orte, neue Identitäten – es beginnt der sichtbare/spürbare/im Kontext ablesbare Transformationsprozess für alles, was urbanes Leben charakterisiert: Essen + Trinken, Wohnen, Kinder, Alte, Ärzte, Pflege … „… come on you raver, you seer of visions, come on you painter, you piper, you prisoner, and shine …”.
“Wohnen” wird hier ein bedeutender Baustein. In unterschiedlichen Formen werden vorhandene Häuser umgenutzt, z.B. Modell-Lager an der Westfalenstraße, oder neu errichtet. Dafür haben wir aus den großformatigen, frühen Montagehallen (nicht Gießerei) eine Typologie entwickelt, die auf kompaktem foodprint differenzierte Flächen anbietet – flexibel in der Nutzung (Wohnen, Pflege, Gewerbe) und anpassbar ist und im Erdgeschoss variabel nutzbare Flächen mit größerer Raumhöhe anbieten kann. So wird der künftige städtebauliche Maßstab aus dem Bestand abgeleitet, zeitgenössisch interpretiert und zukunftsfähig konzipiert. Tragstruktur und Technikkonzept (so viel wie nötig, so wenig wie möglich) ermöglichen auch bei diesen neu errichteten Gebäudetypen künftige Adaptierbarkeit. Gem. „Wittener Baulandmanagement“ werden 25% der Wohnbaufläche im geförderten Wohnungsbau errichtet. Die Grundrissorganisation unserer Gebäude lässt das zu.
Ein zentraler Platz wird die künftige und vorhandene Bebauung verknüpfen und spürbare, vitale Urbanität erzeugen. Von hier könnten weitere Entwicklungsstufen die östlich angrenzenden Areale erschließen – mit Wohngebäuden, die die vorhandene Körnung aufnehmen und formal einer geschwungenen Linie folgen. Im Norden stehen sie an einen öffentlichen Straßenraum (Spielstraße), zum Süden werden private Gärten für die Hausgemeinschaft eingerichtet. So kann nach und nach eine „Vernähung“ von Neu und Alt erzeugt werden. Zum Erlenweg soll eine öffentliche Durchwegung – Fußgänger, Fahrradfahrer – entstehen.
Mobilität
Zukünftig gibt es hier drei Arten Verkehr – motorisierten, nicht motorisierten und Berufsverkehr. Stellplätze bieten wir an zentraler Stelle in einer Garage an.
Berufsverkehr – Logistik und Gewerbebetriebe – fahren über die Westfalenstraße ins Gewerbegebiet / Fahrzeuge für Ver-+ Entsorgung oder Krankentransport frequentieren das Areal temporär und können alle Straßen nutzen - private Anlieferungen ebenfalls.
Fußgänger und Radfahrer erreichen alle Bereiche barrierefrei
Privater motorisierter Verkehr kann für Anlieferung direkt die Gebäude anfahren und stellt den PKW anschließend in der Garage ab.
Parken: Grundlage des Parkraumkonzepts ist der vom Auslober gewünschte Nutzungsmix inkl. Pflege, Handel (Markthalle), Praxen, Büro, Wohnen etc. Danach ist keine Tiefgarage erforderlich. Sollten sich die Anforderungen/der Mix ändern, können partiell Tiefgaragen mit natürlicher Belüftung unter den Footprints der Gebäude errichtet werden.
Das Grundstück am Königswall befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Dortmunder U, dem Fußballmuseum, dem Boulevard Kampstraße und dem Hauptbahnhof. Es ist aktuell mit einem 3-geschossigen Bürobau aus den 50iger Jahren bebaut. In direkter Nachbarschaft, westlich angrenzend, wurde soeben ein gemischter Wohn- und Bürokomplex mit 3 Häusern auf einem gemeinsamen Sockel neu errichtet. Dabei bildet ein Hochhaus einen markarten Akzent und den Abschluss auf der Ecke.
Das in die Jahre gekommene Bestandsgebäude weist eine klare, einfache Skelettstruktur mit einem Stützenraster von 4 m auf. Die ursprüngliche Planung sah hier ein bis zu 6 geschossiges Gebäude vor. Daher kann man annehmen, dass eine Aufstockung des Bestandes möglich ist. Das Gebäude ist voll unterkellert.
Der aktuelle Vorschlag für Umbau und Aufstockung sieht 6 Geschosse, mit einem zusätzlichen Penthouse auf dem Dach vor. Der im Hof existierende eingeschossige Seitenflügel soll dabei abgerissen werden. Für den Hof gibt es mehrere Optionen: von der Freihaltung als Parkplatz bis zur komplett eingeschossigen Überbauung als erdgeschossige Büroerweiterung des Vorderhauses mit kleinen begrünten Innenhöfen.
Der geplante Umbau des Vorderhauses soll künftig 1 oder 2 Büroetagen im EG und 1. OG erhalten und darüber Wohnungen, wahlweise 1 Zimmer-Apartments oder 2-3 Zimmerwohnungen, zum Teil als zweigeschossige Maisonetten. Im obersten Geschoss ist eine besonderes großzügige, ebenfalls über zwei Geschosse reichende Penthouse-Wohnung mit Dachterrasse und Dachgarten vorgesehen.
Die Erschließung des Gebäudes wird mit einem neuen Treppenhaus und Aufzug auf der Straßenseite völlig neu organisiert. Von hier werden alle Einheiten erschlossen. Auf jeder der Wohnungsetagen sind bis zu 6 Wohnungen angebunden. Während die Nasskerne weitestgehend vorgegeben sind, können alle Einheiten sowohl als Open Space, als auch mit Zimmerteilungen gedacht werden. Das gesamte Gebäude wird barrierefrei geplant. Das Haus ist vom Königswall her anleiterbar und bedarf daher keiner zweiten Fluchttreppe.
Die neue äußere Gestalt des Hauses soll mit einer expressiven Fassade auf sich aufmerksam machen. Diese besteht aus weitgehend vorgehängten Fertigteilelementen. Ihre alternierende Aufhängung erzeugt ein dynamisches und spannendes Fassadenbild. Auf der Vorderseite wird die Ansicht durch herausstehende Erker zusätzlich plastisch belebt. Auf der westlichen Stirnseite wird die Fassadenstruktur um die Ecke geführt und kann aufgrund einer vorliegenden Nachbarschaftszustimmung trotz ihrer Lage auf der Grundstücksgrenze Fenster erhalten. Die Südseite soll mit vorgesetzten auskragenden und begrünten Terrassen einen attraktiven und angenehmen Außenraum bilden und so die Qualitäten des Hofraumes verbessern. Im Zusammenhang mit dem geplanten neuen Wohnungsbau auf dem gegenüberliegenden Grundstück an der Schmiedingstraße wird schon in naher Zukunft der Charakter des ganzen Quartiers den heutigen Ansprüchen an ein hochwertiges, innerstädtisches Wohn- und Arbeitsumfeld gerecht werden.
Das Projekt Urbanes Zentrum Neu-Hohenschönhausen soll gemäß den Grundprinzipien von ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit entwickelt werden, ein neuer Hotspot urbaner Biodiversität, ein grüner Knotenpunkt im ökologischen System der Metropole. Eine kommunal gesteuerte Stadtentwicklung auf Basis von öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften kann den Negativeffekten der Spekulation und Gentrifizierung vorbeugen. Die Planung implementiert verschiedene Maßstäbe von Grün, um die soziale und ökologische Qualität des städtischen Kontexts radikal zu verbessern. Durch die Kombination von naturbasierten Lösungen, mit Hilfe innovativer und nachhaltiger Techno-logien, entstehen neue qualitative, räumliche und wohnliche Standards. Ziel ist die Schaffung eines modernen und leben-digen neuen Stadtkiezes. Die Falkenberger Chaussee wird mittelfristig im Zusammenhang mit der Verkehrswende und Elektromotorisierung als eine lebendige Grünachse neu gedacht.
Das zur Verfügung stehende Grundstück mit ca. 6 Hektar Grundfläche wird in drei Baufelder aufgeteilt: Baufeld 1 entlang der Falkenberger Chaussee: Eine große Eingangspergola mit einer Markthalle bildet den Auftakt und stellt eine Verbindung mit dem benachbarten Einkaufszentrum herstellt. Das Wohnen und Arbeiten wird in einem großen modularen und hybriden Stadtregal in zwei Abschnitten untergebracht. Mit seiner perfekten Südwest Ausrichtung und den begrünten Terrassen erfüllt es den Wunsch der Menschen nach Natur-kontakt und nach ausreichend großen Freiraum mit Privatsphäre. Alle Infrastruktureinrichtungen des neuen Quartiers, kleine Läden, Bücherei, Theater, Familienzentrum, und eine oberirdischer Quartiersgarage für 200 PKW werden im Stadtregal integriert. Ein begrüntes Hochhaus bildet die Signatur.
Baufeld 2 westlich des Kinos: Der Berliner Wohnblock wird neu gedacht, diagonal und modular, mit vielfältigem Wohnungsmix, möglichst Duplexwohnungen, im EG und 1.OG integrierte Stadthäuser mit direktem Zugang, abgeschlossener und begrünter Innenhof, Kleingärten im Hof und auf dem Dach.
Baufeld 3 östlich des Kinos: Hier ist ein Genossenschaftliches Quartier vorgesehen mit Partizipatorischem Planungsmodell u.a. für alternative und gemeinschaftliche Lebens- und Arbeitsformen,30% Clusterwohnungen + Gewerbe/Kreativwerkstätten + ein öffentlicher und grüner Hofraum für Aktivitäten der Gemeinschaft im Freien.
Es wird eine komplette CO2 neutrale Holzstadt mit Modellcharakter vor-geschlagen. Mit Holz vom Städtebau bis zum Ausführungsdetail erhält der neue Stadtkiez auch seine eigene ästhetische Identität. Die Schaffung von vertikalen und horizontalen Grünflächen trägt zu dem Charakter bei. Modularität und Flexibilität der Bauelemente in Verbindung mit einfachen und robusten Strukturen, sollen die Langlebigkeit und eine fortwährende Nutzungsdurchmischung befördern.
Die Schnittstelle zwischen Wohnen und Stadt sind neben den Erdgeschoss- und Erschließungszonen auch Laubengänge und Treppenwege. Es soll mit vielfältigen Nutzungen und Gemeinschaftsangeboten lebendige Räume geschaffen werden. Höfe und kleine intime Plätze bieten dörfliche Geborgenheit, aber auch die Möglichkeit zur Vernetzung, neue urbane Hotspots.
ÖKOLOGIE
Der Einsatz modernster Bewässerungs- und Regenwassersammelsysteme und die Auswahl heimischer Pflanzen – mit hoher CO2-Speicherkapazität, Entfernung von Luftschadstoffen und Anziehungs-kraft für bestäubende Insekten – gehören zu den Kernpunkten des Projektes, für eine Steigerung des Komforts in den Gebäuden und des Wohlbefindens der Gemeinschaft. Im neuen Quartier soll es ein autoreduziertes Wohnen geben. Die zentrale Quartiersstraße wird verkehrsberuhigt und als Active Street ausgebildet.
Gemäß dem ökologischen Ansatz wird die Falkenberger Chaussee mit neuen Baumreihen zusätzlich intensiv begrünt und beruhigt. Entlang der Bahngleise in der grünen Böschung entsteht ein kommunaler Sportpark mit überdachten Sportfeldern unter der Bahnüberführung. Auf der Südseite der Falkenberger Chaussee ist ein neuer attraktiver Bahnhof mit integriertem Mobility Hub (Carsharing, E-Bike Station, Fahrradparkhaus), in der Form eines sich über die Gleise faltenden großen Daches, geplant.
